Лекция на тему договор мены.2021г

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Договор мены и Гражданский кодекс

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, — которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор мены относится к договорам синаллагматическим.

Основные признаки договора мены

В остальных случаях, когда договором мены не предусмотрены доставка товаров либо его принятие в месте нахождения передающей стороны и передача товара производится путем его сдачи транспортной организации или организации связи, действия соответствующей стороны по принятию товара состоят в его приемке соответственно от перевозчика или организации связи. Такая приемка должна осуществляться с соблюдением всех требований, предусмотренных транспортным законодательством и законодательством об услугах, оказываемых организациями связи.

Права и обязанности сторон договора мены

• в установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК);
• в определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который «привязывается» к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК);
• в применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК);
• в наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК).

содержание — идентично содержанию договора купли-продажи; в некоторых случаях передача товаров по договору мены может происходить не одновременно; при этом право собственности в отношении передаваемых товаров возникает у сторон в момент последней передачи; риск случайной гибели переходит к стороне в момент передачи товара.

стороны — могут выступать граждане и юридические лица, обладающие тем или иным видом дееспособности; Государство, его образования и органы местного самоуправления не могут выступать сторонами по договору мены, поскольку натуральный обмен противоречит принципам бюджетного устройства государства;

Вопрос 2.

Договор дарения — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (одариваемому), либо освобождает либо обязуется освободить последнего от исполнения имущественной обязанности.

ГК РФ не углубляется в тонкости товарного обмена, а просто регламентирует обменные правоотношения. Так, в соответствии со ст. 567 ГК РФ, под меной подразумеваются гражданско-правовые отношения, связанные с двухсторонним обменом собственности, при которых:

Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.

Реквизиты Сторон

Таким образом, все участники обменивают не только вещи, а право обладать ними другим лицом. Особенным видом в договоре мены является бартер. Это такое соглашение, которое применяется в основном при внешней торговле. Только чтобы заключить договор, необходимо наличие лицензии у сторон. А товары, которые будут обмениваться, должны быть равноценными.

• п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
• п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
• гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
• пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.

Форма договора

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

Образец договора мены квартиры 2021 года

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

(указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).

Формирование цены

• п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
• п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
• гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
• пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.

С доплатой

Важную часть проведения сделки мены недвижимого имущества составляет подготовка документации и оформление текста соглашения о передаче имущества. Правильное составление актов и договоров поможет уменьшить риски проблем после и во время перерегистрации имущества.

Поскольку объектом купли-продажи могут быть некоторые имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК), следует признать за ними и аналогичную возможность служить объектом отношений мены. В этом качестве могут выступать прежде всего корпоративные имущественные права, в том числе выраженные «бездокументарными ценными бумагами», в частности в случаях обмена акций либо долей участия в хозяйственных обществах, а также безналичные деньги (являющиеся правами требования), например при обмене их в качестве товара (а не «всеобщего эквивалента») на иностранную валюту (другой товар). Не случайно как законодатель, так и правоприменительная практика нередко отождествляют данные права с вещами (ценными бумагами и наличными деньгами). В форме договора мены возможна и уступка корпоративного права в обмен на вещь, например отчуждение акционером принадлежащих ему акций в обмен на недвижимость. Однако в целом взаимная уступка имущественных прав по договору мены хотя и не исключена вовсе, но и не может рассматриваться как обычная разновидность мены, правила о которой (подобно купле-продаже) в первую очередь все-таки рассчитаны на обмен вещей.

Договор мены

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор дарения

Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж.Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж.Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

Обмен между родственниками

1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
4. Гражданские паспорта сторон.
5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
6. Справки об отсутствии обременений.
7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.

Как составить?

Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.

Гражданское законодательство не разделяет обмен и процедуру продажи недвижимости. Обе процедуры регулируются одними нормами закона, прописанными в главах 30 и 31 ГК. Однако в отличие от продажи, в которой один участник (продавец) передает недвижимость другому (приобретателю), получая оплату в денежном эквиваленте, каждый участник мены является как продавцом имущества, так и его покупателем (ст. 567 ГК), поэтому в договоре они именуются сторонами под номерами один и два.

Законодательство

Так под обменом понимается сделка с государственными квартирами (ст.72 ЖК). Стороны договора не являются собственниками, а имеют статус нанимателей муниципального жилья. Процедура обмена регламентируется не только гражданским, но и жилищным кодексом, а для осуществления операции обязательно требуется разрешение от Администрации.

Особенности соглашения

Любая процедура, результатом которой становится приобретение недвижимости, подлежит регистрации в Росреестре. Соглашение об обмене квартиры не является исключением. Договор мены не прошедший регистрацию, законной силы не имеет. При этом регистрации подлежит не сам текст соглашения, а права, приобретаемые посредством его заключения.

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Договор мены оформляется для заключения сделки, при которой одна из сторон передает в собственность другой стороны принадлежащую ей вещь, получая взамен какое–либо имущество. Таким образом можно обменять квартиру, долю в квартире или земельный участок. Переданное имущество переходит в собственность получателя.

Что такое мена и обмен?

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему по договору социального найма жилого помещения или по договору найма специализированного жилого помещения, является данное им и подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи обязательство о расторжении такого договора и об освобождении занимаемого жилого помещения.

В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как оформить договор мены квартиры?

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.