Договор аренды земельного участка для строительства комментарии

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Сбор документов

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

• фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
• процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
• другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Долгосрочная аренда

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

Особенности изменения

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенный пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых природных категорий;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Строительство на арендованном земельном участке

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

• Схему границ участка;
• Кадастровый паспорт земли (выписка из ЕГРН);
• Документы, подтверждающие право на бесплатное пользование землей (если муниципалитет предусматривает такие льготы);
• Справка из БТИ о существующих постройках, если они есть на участке.

Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.

Заявление

До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.

Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.

С последующим выкупом

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Стоимость

Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.

Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ. В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.

Нюансы аренды земли под строительство

Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».

Заявление

Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Информация об изменениях:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

Информация об изменениях:

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

• дата и место подписания договора;
• полное наименование арендодателя и арендатора;
• название арендуемого объекта;
• имущественные взаимоотношения сторон;
• страхование земельных участков;
• срок действия договора;
• права и обязанности сторон;
• назначение участка земли;
• критерии использования;
• ограничения использования надела;
• условия и сроки передачи земли;
• ответственность сторон;
• форс-мажорные обстоятельства;
• разрешение споров;
• адреса и реквизиты сторон.

1. Когда заключение договора происходит через торги, арендная плата определяется по результатам аукциона.
2. Если была подана одна заявка или торги проводятся с единственным участником, стоимость соответствует начальной цене торговой процедуры.
3. Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет либо государство РФ либо орган местного самоуправления.
4. В случае проведения торгов начальная цена устанавливается на основании кадастровой стоимости, но не менее 1,5%, или на основании рыночной стоимости, если кадастровая оценка не не утверждалась в течении последних пяти лет.

Формирование стоимости

Статья 39.18 ЗК РФ регулирует процедуру выделения земель и указывает на особенности предоставления участков под ИЖС. В законодательстве есть случаи бесплатного предоставления наделов из собственности муниципальных образований, данные представлены в статье 39.5 ЗК РФ.

Если участок не образован или его границы не уточнены, то его предоставление нужно предварительно согласовать. После этого заинтересованное лицо ставит участок на кадастровый учет и подает заявление о предоставлении его в аренду.

Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.

Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок в аренду для строительства

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее – Классификатор).

Тут следует учесть, что досрочно расторгнуть договор можно, только если вступили в действие условия, указанные в самом договоре о досрочном расторжении или при нарушении 450 статьи Гражданского Кодекса.

Можете выставить какие-либо свои условия, но обычной практикой является присутствие арендодателя при передаче имущества арендатору и своевременное оповещение арендатора об изменении арендной платы (здесь не поддавайтесь на подписание расплывчатой формулировки «в разумный срок», требуйте конкретных сроков).

Как составить и заключить договор?

Прочие условия. Можно написать любые условия, которые не относятся к предыдущим пунктам. Например, условия, при которых можно вносить изменения в данный договор или каким образом будут решаться споры, возникающие в процессе аренды.

Ст. 39.8 ЗК обозначает сроки аренды и список ЗУ, подлежащих аренде. При этом, на некоторые ЗУ устанавливаются ограничения по передаче их в аренду. Например, участки, находящиеся в гос. резерве и охраняемые территории, не могут передаваться в аренду. Поэтому, нельзя оформить аренду на земли:

Оформляя ДАЗУ, оба участника сделки традиционно обозначают размер арендного платежа и порядок его осуществления. При этом, не всегда заполняется пункт об индексации оплаты в связи с инфляцией.

Предмет договора

На сегодняшний день в РФ существуют следующие виды аренды ЗУ, которые могут классифицироваться, в зависимости от статуса сторон, заключающих ДАЗУ. Так, земля может передаваться в аренду от: