Договор купли продажи дома с правом обратного выкупа

Содержание

Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений. СОЮ

Как оформить обеспечительную продажу

В итоге условие о коммерческой цели получения денежных средств выводит заимодавца из-под законодательных требований, которые регулируют ведение деятельности на рынке потребительского кредитования. То есть уходите от отношений, в которых особенно сильно защищены интересы заемщика как слабой стороны договора. К тому же на вас тогда не распространяется правило, что работать на рынке потребительского кредитования могут только кредитные и некредитные финансовые компании.353-ФЗ

Что прописать в договоре

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.

  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью. Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

Типовой Договор купли-продажи с обратным выкупом образец

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Договор купли-продажи

  • передать __________ и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором;
  • обеспечить перевозку _________ своими силами и за свой счет;
  • застраховать _______ при перевозке по обычно принятым рискам;
  • передать ________ в количестве и качестве, соответствующих требованиям договора, в таре и упаковке, исключающих возможность его порчи (уничтожения) при перевозке;
  • заменить некачественн_________ в течение _____ дней с момента получения от Покупателя извещения о некачественности _______, либо в течение _____ дней с момента получения такого извещения возвратить Покупателю уплаченную им цену ______________;
  • передать ____________ свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или не мог не знать.

Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию. Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы: Длительный срок вложений; Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки; Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже); Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид); Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).

Рекомендуем прочесть:  Пенсии Детяминвалидам В 2020 Году

Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм

Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать. Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые: Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо); Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды; Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты. Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.

Перспективы обратного выкупа квартир на российском рынке

‍Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги.

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде. Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Какие нужны документы?

  • самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
  • должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
  • гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
  • обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
  • сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
  • компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
  • проект застройки, утвержденный главным архитектором;
  • порядок реализации договорного соглашения;
  • условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.
  • арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
  • внешний вид помещения был ухудшен;
  • более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
  • не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Преимущества и недостатки

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры. Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений. Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Кроме этого, на российском рынке все более востребованными являются сделки РЕПО — соглашения обратной покупки, позволяющие кредиторам уменьшить текущие риски, а заемщикам — получить деньги на выгодных для них условиях.

Обратная покупка: формы, особенности, преимущества

— по римской конституции обратная покупка (в отличие от более распространенного вещного выкупа) имеет лишь обязательное действие. Это значит, что право обратной покупки может быть реализовано лишь против первоначального контрагента, а не против третьего лица, которому передана вещь.

Обратная покупка

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

  • осмотреть и принять ____ в _ -дневный срок. При обнаружении несоответствия ______ требованиям настоящего договора Покупатель в указанный срок направляет Продавцу извещение (рекламацию), содержащее данные о характере обнаруженного несоответствия;
  • уплатить за _____ его цену в соответствии с условиями настоящего договора;
  • передать _____ и относящиеся к нему документы в собственность Продавца в случае его обращения с просьбой об обратном выкупе товара до истечения срока, указанного в пункте 1.4 настоящего договора.
Рекомендуем прочесть:  Как оформить дарственную без нотариуса

Договор купли-продажи

Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.

До подписания договора купли-продажи с обратным выкупом необходимо изучить все пункты договора, а в идеальном случае проконсультироваться с юристами, чтобы «подводные камни» данной сделки не повлекли непредвиденные ситуации.

Предлагая услуги по обратному выкупу квартир в новостройке, застройщики в условиях конкуренции и снижения активности на рынке недвижимости пытаются привлечь внимание потенциальных инвесторов и поднять эффективность своих продаж. Но стоит обратить внимание, что такой маркетинговый ход не так уж и безопасен и имеет ряд «подводных камней».

Что представляет собой обратный выкуп квартиры

  • длительность договорной сделки (срок, когда инвестор может получить обратно вложенные денежные средства);
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности);
  • наличие штрафных санкций с инвестора при требовании досрочного выкупа;
  • категория квартир, на которые распространяется данная сделка;
  • лицо, обязующееся выкупить квартиру (должен быть застройщик, а не какая-либо другая компания);
  • возможность использования ипотеки или рассрочки при внесении денежных средств инвестором;
  • отсутствие условий, позволяющих застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа либо уменьшить доходность инвестора путем изменения ставок или включив различные комиссии.

Всё же я бы не недооценивал угрозу интересам должника, которая может быть явно выше его выигрыша от снижения процента. Речь о ситуации с продажей по сильно заниженной стоимости. Залог, как вроде бы считается, и появился в качестве средства защиты интересов должника от потери имущества за неадекватно низкую цену при обсуждаемых сделках.
Добросовестный заемщик зачастую излишне оптимистичен касательно своих шансов вернуть долг, а потому при сильной нуждаемости и недоступности ипотеки может рискнуть и «продать» квартиру по заниженной стоимости, полагая, что это не имеет значения, поскольку всё равно она ему вернётся.
Вот этот нерациональный избыточный оптимизм стоит включать в политико-правовой анализ. Во всяком случае, применительно к не предпринимателям. Императивные нормы о залоге здесь могут оказаться оправданным патернализмом.

Отсутствие намерений продавать квартиру, по мнению ответчика, подтверждаются наличием предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между сторонами, в соответствии с которым истец обязался продать квартиру ответчику в срок до .

Купля- продажа в российском праве

Разве не может быть двух купль-продаж, общей каузой для которых является третья сделка? Сам заем можно представить как два дарения 🙂 но важна общая цель. Эта фишка, кстати, очень хорошо проглядывала в практике ВАС по сделкам, требующим корп.одобрения (взаимосвязанность).

  • осмотреть и принять ____ в _ -дневный срок. При обнаружении несоответствия ______ требованиям настоящего договора Покупатель в указанный срок направляет Продавцу извещение (рекламацию), содержащее данные о характере обнаруженного несоответствия;
  • уплатить за _____ его цену в соответствии с условиями настоящего договора;
  • передать _____ и относящиеся к нему документы в собственность Продавца в случае его обращения с просьбой об обратном выкупе товара до истечения срока, указанного в пункте 1.4 настоящего договора.

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Договор купли-продажи с обратным выкупом образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма распечатать

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.

Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.

Когда используют продажу с обратным выкупом?

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца. Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите.

Ссылка на основную публикацию