Обоснование корректировки на количество комнат

• В нижнем ценовом сегменте, для большинства случаев, действительна ситуация, когда продавец не повышает цену на квартиру. Скорее мебель остается, как «нагрузка», а состояние ее таково, что доплачивать за нее никто не будет.
• В среднем ценовом сегменте встречаются как ситуации, в которых за мебель не доплачивают, так и ситуации, когда мебель является причиной для продавца, чтобы поднять цену (причем, весьма значительно). Здесь все зависит от состояния мебели и/или техники. Современные модели в хорошем состоянии как раз и могут поднять цену на те самые +15%, а старая мебель и техника уже не станут фактором повышения.
• Высокий ценовой сегмент показывает небольшие, но стабильные поправки на наличие мебели и бытовой техники при продаже квартиры. Разумеется, здесь априори понимается, что вещи находятся в хорошем состоянии, это импортные и современные модели.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки.

Поправка на этажность дома при оценке квартир

— Чем больше площадь квартиры, тем меньше ее ликвидность, — объясняет Арслан Айнакулов. — Ее намного сложнее продать. Соответственно, цена за квадратный метр у большой квартиры будет меньше. Допустим, у нас есть ЖК «Солнечный город». Там есть квартиры и по 25 «квадратов» и по 30. То есть, заходишь — там сразу комната и больше ничего нет. Там квадратный метр достигает 3000 долларов. Если мы смотрим квартиру на левом берегу, площадью 70 «квадратов», там за квадратный метр будет такая же стоимость — 2500-3000 долларов.

Квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст.16 ЖК РФ).

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

2. Исходные данные для проведения оценки

Вообще же, на этом рынке рулит не число комнат, а общая площадь, причем при сохранении числа комнат и росте площади, цена метра растет, так как рост общей площади при сохранении числа комнат означает улучшение планировки, а чем лучше планировка квартиры, тем каждый метр в ней дороже.

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация. Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

Метод парных продаж предполагает анализ нескольких объектов недвижимости, для выявления продажи двух объектов, которые идентичны, за исключением одной ценообразующей характеристики, которая и определяет разницу в цене, а она в свою очередь является количественным значением корректировки.

Похожие материалы

В практике оценки квартир в качестве основных элементов сравнения, по которым производятся корректировки, выступают: условия рынка (скидки к ценам предложений), площадиь квартиры (общая, жилая, кухни), этаж расположения, наличие балкона/лоджии, состояние помещений квартиры, тип дома, тип санузла, транспортная доступность.

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к. есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro. За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», — прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.

Когда можно применять метод парных продаж?

«Для определения корректировки на разницу площадей можно сделать анализ методом парных продаж или, подобрав много схожих аналогов, построить кривую зависимости стоимости квадратного метра от площади, построить линию тренда, получить формулу зависимости и применить ее в расчетах. Процедура, кроме подбора аналогов, занимает в программе Excel 2-3 минуты», — рекомендует один из наиболее активных пользователей.

Как правило, экспертиза заказывается для объектов из популярного сегмента. У них много конкурентов, которые могут стать объектами для сравнения. Главное, чтобы сохранялось квалификационное и функциональное единство, определенное внешнее сходство и общие технологические характеристики. Незначительные отклонения специалист корректирует.

На что обращает внимание специалист при сравнительном подходе?

Сравнительный подход наиболее востребован среди других способов оценки стоимости имущества. Он не основывается на прогнозируемой прибыли, как доходный метод, и не берет в расчет затраты на износ и восстановление.

Какие бывают корректировки?

Если по основным параметрам исходный объект превалирует над аналогом, то корректировка положительна. Если наоборот, то поправка обладает отрицательным эффектом. Чаще всего погрешность выявляется при сравнивании цен. Однако нужно учитывать, что совокупность поправок не должна превышать 1/3 от стоимости объекта.