Договор купли продажи права на заключение договора аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Продажа права аренды: общие понятия

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Сроки и стоимость процедуры ППА

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

Описание основных пунктов

До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Как переуступить право аренды другому лицу

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Возмещение прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, не признается в составе расходов нового арендатора. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором («п. 1 ст. 252», «п. 14 ст. 270», «п. 3 ст. 273» НК РФ).

Если прежний арендатор применяет метод начисления, то получение платы по договору перенайма не влияет на его обязательства по налогу на прибыль, так как порядок учета доходов в данном случае не связан с моментом фактического поступления денежных средств («п. 1 ст. 271» НК РФ).
При кассовом методе сумма полученной платы за перенаем учитывается прежним арендатором в составе доходов от реализации имущественных прав на дату ее поступления («п. 2 ст. 273» НК РФ).

ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРАВ АРЕНДЫ
(перенаем)

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, новый арендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии правильно оформленного счета-фактуры прежнего арендатора и при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях («пп. 1 п. 2 ст. 171», «п. 1 ст. 172» НК РФ).
О том, в каком периоде можно принять к вычету «входной» НДС, см. «Практическое пособие по НДС».

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Отличие от субаренды

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Определение правоотношений при передаче

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Статья гласит о том, что суд может расторгнуть договор по требованию какой-либо стороны, только если это предусмотрено самим договором или существует существенное нарушение договора одной из сторон.

Тут следует учесть, что досрочно расторгнуть договор можно, только если вступили в действие условия, указанные в самом договоре о досрочном расторжении или при нарушении 450 статьи Гражданского Кодекса.

Какие могут быть нюансы?

• саму заявку на аренду (если это заявка о продлении договоры аренды, то на ней обязательно должна присутствовать резолюция от балансодержателя о том, что дальнейшее продление аренды возможно);
• учредительные документы организации или юридического лица (можно заверенные нотариусом копии), которые хотят получить муниципальное имущество в аренду или, если арендодателем хочет стать физическое лицо – частный предприниматель, требуется свидетельство о регистрации;
• баланс предприятия-арендатора, который должен быть составлен для даты непосредственно перед подачей заявки на право аренды;
• справку о задолженности на данный момент по арендной плате или плате за коммунальные услуги;
• справку о задолженности по установленным платежам в бюджет всех уровней для даты, которая непосредственно идет перед подачей заявки. Если такой задолженности не имеется, представить справку об её отсутствии. Обе эти справки должны быть заверены в налоговых органах.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Особенности процедуры

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Особенности передачи прав аренды

Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок. А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав. Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.

7. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить заявителю внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Информация об изменениях:

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

ГАРАНТ:

21. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Образец шаблона

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Бланк

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Условия, на которых арендатору могут дать земельный участок, зависят от определенных особенностей. Основной из них выступает предназначение участка и ВРИ. Кроме того, категория населения, к которой принадлежит арендатор: специальность, процессия, род работы, финансовая самостоятельность и т.д.

1. В соглашение необходимо включить пункт о том, что арендатор готов приобрести земельный участок.
2. Арендатор не принимает участие в торгах.
3. Участники аренды прописывают в договоре цену земельного надела.
4. Арендатор может выплатить оговоренную арендную плату за участок, не дожидаясь окончания договора.
5. После того, как арендатор заплатит второй стороне за землю, арендодатель выплачивает государству налог на прибыль.

Покупка земли у муниципальных органов

После того, как земельный надел ставится на кадастровый учет, арендатор получает на руки необходимые документы. После этого, заинтересованное лицо подает второй заявление на аренду на имя главы администрации.

1.18. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:
— Договор аренды участка с правом выкупа от «___»________ ____ г. N ____ со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;
— свидетельство о государственной регистрации права Арендатора;
— выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав.

Договор продажи права аренды земельного участка 2019 — 2018 скачать бесплатно типовой бланк пример форма

4.1. Арендодатель имеет право:
— осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором и Новым арендатором;
— требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

ДОГОВОР
переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа (договор
с юридическим лицом был заключен по итогам торгов)

3.2. Новый арендатор обязуется:
— использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— своевременно производить арендные платежи за землю, установленные п. 2.3 настоящего Договора;
— не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
— не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
— выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

3. Срок на рассмотрение заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка не включается в сроки по предоставлению земельного участка без проведения торгов в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком.

Как получить услугу:

б) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

Основание для оказания услуги, основания для отказа:

— наименование органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, осуществляющего государственную услугу, либо государственного служащего, решения и действия (бездействие) которого обжалуются;

При наличии полного комплекта документов и отсутствии расхождений в содержащихся в них сведениях – совершение сделки займет менее месяца с учетом процедуры регистрации, которая занимает не более 18 дней при отсутствии причин для отказа или приостановки процедуры.

• заявление;
• паспорт заявителя или его представителя;
• при обращении представителя с целью регистрации права: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним документы согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
• документы, удостоверяющие право владения землей;
• согласование с комитетом по управлению земельными ресурсами и муниципальным имуществом (если речь идет о передаче в аренду сельскохозяйственных земель под будущий урожай);
• договор о переуступке прав, подписанный обеими сторонами, 2 экземпляра (оригиналы);
• соглашение о передаче прав (при его наличии);

• согласие супруга (если одна или обе стороны состоят в браке);
• уведомление собственника (срок аренды составляет более 5 лет) или предварительное согласие (срок аренды менее 5 лет);
• согласие залогодержателя (если участок был передан в залог).

Отличие переуступки от субаренды

Если сделка предполагает подписание договора, действие которого превышает один год, стороны должны обратиться в Росреестр с целью регистрации права, в противном случае, договор о переуступке не будет иметь юридической силы. Дата регистрации будет считаться датой начала действия договора.