Если продать недвижимость при владении ею менее 3 лет стоимостью 1 000 000 какой налог

Важно! Обратите внимание, в связи со вступлением в силу поправок в Налоговый Кодекс в 2015 году, минимальный период владения объектом недвижимостью, который освобождает продавца от налоговых отчислений, увеличен с трех до пяти лет.

Когда нужно платить налог при продаже квартиры

Даже если сумма продажи жилого объекта или участка меньше миллиона рублей, но при этом не соблюден период минимального владения объектом (три или пять лет в зависимости от способа приобретения), налоговую декларацию предоставить все же нужно. Просто сумма налогового платежа при этом будет нулевая.

Когда подавать декларацию

Еще одна возможность снизить сумму налоговой выплаты – посчитать и документально подтвердить фактические затраты, которые были понесены на благоустройство объекта – проектирование, ремонт и даже услуги риэлтора.

Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляется в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

юридическая помощь

Отметим, что законом Субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

В 2020 году гражданин купил квартиру за 5 млн. руб. Через несколько месяцев ему срочно понадобились деньги, и квартира была продана за эту же сумму. Платить налог при продаже квартиры в этом случае не нужно, так как полученный доход равен расходам на приобретение квартиры (однако, подавать декларацию в этом случае необходимо).

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Как продать квартиру без налога

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

При определении величины налога к уплате, налогоплательщик – бывший собственник недвижимости – имеет право на применение вычетов, с целью уменьшения суммы НДФЛ.

В каком случае для налогообложения применяется кадастровая стоимость жилья?

• 4200000 * 70% = 2940000 руб. – кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента;
• 2940000 меньше, чем 3800000, значит для расчета будет использоваться продажная стоимость;
• (3800000-3500000) * 13% = 39000 руб. – сумма налога к уплате.

Имущественный вычет на 1000000

До 2016 года срок владения жильём для обязанности уплачивать налог при продаже ограничивался 3 годами. С 01.01.2016 г. начали действовать новые правила, которые были введены статьей 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

1. Первое – если это ваше единственное официально зарегистрированное жилье, вы не участвуете ни в какой долевой собственности (поправка в НК от 1 января 2020 г.).
2. Второе – если квартиру вам подарил кто-то из категории «близкие родственники», т.е. мама, папа, брат или сестра, внуки (супруги – нет).
3. Третье – недвижимость – это ваше наследство.
4. Четвертое – недвижимость вы получили в процессе приватизации (именно после этой даты).
5. Пятое – квартира получена «по договору пожизненного содержания с иждивением» (очень редко).

Какой период владения квартирой когда освобождают от налога?

Если вы хотите уйти от уплаты НДФЛ, то нужно подарить эту недвижимость резиденту Российской Федерации. И уже потом гражданин РФ может реализовать эту квартиру, по истечении 3-х или 5-ти лет владения, без уплаты НДФЛ при продаже.

Как начисляется налог с продажи квартиры?

Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2014. Потом в январе 2020 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2017 года. Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет. Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел.

В последние годы в Налоговом кодексе произошли существенные изменения, чтобы предотвратить уклонение от уплаты НДФЛ, когда в официальных соглашениях купли-продажи устанавливают крайне низкую стоимость, например меньше 1 млн р. Согласно им, 13% рассчитываются не из той суммы, за которую на самом деле был продан дом, а от 70% его кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость превышает цену продажи.

Налог на недостроенный дом

В остальных случаях НДФЛ платится, если термин владения недвижимым объектом менее 5 лет. Чтобы не платить налог совсем, недвижимость должна быть в собственности не менее трех лет или, в некоторых случаях пяти лет.

Как рассчитывается налог с продажи

Согласно Налоговому кодексу РФ любой доход облагается налогом, если иное не регламентируется дополнительными условиями. Денежные средства, полученные от продажи дома, тоже считаются доходом и подлежат налогообложению, если недвижимость менее 3 лет находится в собственности.

До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб. Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.

Пример. Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2019 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

• с момента последней оценки прошло более пяти лет;
• в регионе возросла или снизилась цена на недвижимость;
• владельца квартиры не устраивает оценка кадастра, и он решил пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.

Налоговый период

1. предоставление отчета о доходах (подача декларации);
2. обработка документа сотрудниками налогового органа;
3. итоговые расчетные операции по определению налога к уплате (за основу берутся данные из декларации);
4. внесение платежа в любом отделении банка, через платежный терминал или с помощью электронного сервиса оплаты.

Порядок действий

Однако данная привилегия касается исключительно имущественного сбора. Относительно НДФЛ, пожилой гражданин или инвалид обязан заплатить государству налог в размере 13 %, если продаваемая недвижимая собственность находилась в его владении менее 36 месяцев.

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

В собственности менее 5 лет — что значит?

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Продажа единственного жилья, налоги

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2021 году

• Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Планы по введению с 1 января 2021 г. прогрессивной шкалы налогообложения для граждан, чей доход превышает 5 млн рублей, поддерживает большинство налогоплательщиков. Но изменения затронут интересы и тех людей, чьи заработки куда меньше. Их обяжут рассчитывать НДФЛ по ставке 15%, например, при реализации дорогостоящих объектов недвижимости.

Имущественные преференции от НК РФ

Чтобы получить вычет, следует документально подтвердить право на него. При обретении другого жилья взамен проданного предоставляют соответствующие договора. При реализации наследуемого имущества — свидетельство о праве на наследство, свидетельство о кончине наследодателя.

Как рассчитывается налог при реализации жилья

Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.

Пример №1. В 2016 году Максим Иванович Жилой продаёт собственный дом, владея им менее двух лет – с 2014 года. По договору цена составляет 3,4 миллиона рублей. Соответственно, за вычетом миллиона (государственная льгота), доход Жилого составит 2,4 миллиона рублей и с него гражданин уплатит 312 тысяч рублей (2 400 000 рублей х 13%).

Пример №2. Всё также год назад Собакевич построил дом за 3,6 миллиона. Затем ему срочно потребовались деньги, и он реализовал дом за 3,1 миллиона рублей. Несложно посчитать — никакой прибыли гражданин не получил и с него налог взиматься не будет.

Резюмируем

1. Либо стоимость дома по кадастру, умноженная на 0,7, если она выше цены рыночной (70% от цифры по кадастру).
2. Либо стоимость дома по договору, если цифра будет выше стоимости по кадастру, помноженную на 0,7 (коэффициент понижения).

Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Какой налог с продажи?

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 2. Готовим документы

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.