Продажа муниципального имущества преимущества и недостатки

Вообще продажа без объявления цены остается, на наш взгляд, самым недоработанным в законодательном плане видом торгов. Так, постановление Правительства РФ от 27 августа 2012 года № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» указывает на возможность не принимать к рассмотрению предложения участника о цене. При этом не дается ни одного четкого критерия, какое предложение о цене следует принимать, а какое — нет. В результате у участников продажи появляется лишний повод обжаловать решение комиссии об отказе в рассмотрении предложения о цене, а у самой комиссии — лишняя возможность для принятия непрозрачных решений.

Очевидно, что свободные объекты требуют постоянных существенных затрат на их содержание, отопление и ремонт, которые ложатся на и без того дефицитный бюджет Волгограда. В связи с этим приватизация таких объектов выглядит наиболее экономически выгодным решением. Однако реализовать его на сегодняшний день непросто. Кроме экономического кризиса, ситуация усугубляется и тем, что классическая форма продажи объектов с очных торгов за долгие годы их проведения породила феномен так называемых профессиональных покупателей. Они практически постоянно участвуют в торгах, договариваются перед торгами с другими участниками, что препятствует повышению цен на объекты в процессе продажи. В результате даже немногочисленные сравнительно ликвидные объекты уходят с торгов по начальной цене или цене отсечения в случае продажи посредством публичного предложения.

Законодательные пробелы

Очевидно, что электронный способ продажи подходит больше всего для крупных муниципалитетов, где они проводятся в большом количестве и на постоянной основе, а в участии в них заинтересованы потенциальные инвесторы из других регионов России. Чтобы свести к нулю возможный отток потенциальных покупателей, желающих, возможно, лишь единожды поучаствовать в торгах, было принято следующее решение: при отсутствии желающих приобрести объекты через электронную продажу посредством публичного предложения переводить эти объекты на обычную классическую продажу. В результате было дополнительно реализовано четыре объекта за 2,5 миллиона рублей. В случае открытого аукциона объекты выставлялись в обратной последовательности — сначала на обычный аукцион, а если продать их не удавалось — на электронный. Таким образом дополнительно было реализовано пять объектов за 21 миллион рублей.

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

Использование «буферной» квартиры

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Сроки

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Современное распределение полномочий между федеральным, региональным и муниципальным уровнем провоцирует незавидное положение последних в распределении бюджетных доходов (отчисляемых из собираемых налогов разной направленности). Муниципальные образования получают лишь малую часть.

Условия реализации муниципального имущества без торгов

• добровольный характер покупки гражданами жилой площади в собственности
• жильё, которое на данный момент занимают граждане, может быть передано им в собственность бесплатно (но гражданин может воспользоваться таким правом только один раз).

Имущество в лизинг

Аренда гарантирует стабильное пополнение бюджета в течение длительного периода, но в таком случае исчезает статья дохода от налогов на собственность (которая актуальна для первого варианта), а возможные инфляции и вовсе могут понизить прибыль.

Если местное жилищное управление отказывается от проведения капремонта, наниматель может задействовать независимого эксперта для определения состояния квартиры. После чего составляется заявление в администрацию с требованием приведения жилья в соответственный вид.

Оформление собственности на квартиру осуществляется после предоставления специального разрешения, выданного местным муниципалитетом. Кроме этого, будущий владелец должен собрать перечень необходимых документов.

Право на получение жилья

Что касается осуществления ремонта в государственной квартире, существуют некоторые ограничения. Запрещено делать перепланировку жилплощади. А вот косметический ремонт можно проводить, вкладывая в это собственные денежные ресурсы.

Выше был рассмотрен процесс усложнения внутреннего содержания отдельных форм собственности. Современная экономика в поисках эффективного функционирования и реализации проектов приходит к объединению различных форм собственности при сохранении каждой из них своего особого содержания.

Плюсы и минусы приватизации

Процесс приватизации – краеугольный камень. Казалось бы, это возможность стать владельцем жилья, но на деле многие отказываются от оформления собственнических прав. А иногда встречаются случаи обращения с просьбой осуществить деприватизацию жилья. Разберемся, какие положительные и отрицательные стороны таит в себе этот процесс.

Собственность или аренда? Две стороны одной медали

• Отсутствие права распоряжения имуществом в плане продажи или обмена.
• При сдаче квартиры в аренду необходимо оформить разрешение в ЖЭКе, предварительно заручившись одобрением соседей и родственников, зарегистрированных на территории жилища.
• При поступлении жалоб от соседей имеется вероятность выселения из жилья.
• Невозможность наследования недвижимости правопреемниками после смерти владельца.
• Запрет на перепланировку квартиры без разрешения государства.

Кроме этого, муниципальные унитарные предприятия в определённых случаях могут распоряжаться доходами, которые были получены от собственной хозяйственной деятельности. Например, из таких доходов осуществляется оплата труда руководителей организации и работников предприятия.

При создании таких учреждений муниципалитет обеспечивает его имуществом, которое является собственностью государства на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Любое название, которое присваивается этому юридическому лицу, обязательно должно указывать, кому принадлежит имущество. Этот хозяйствующий субъект за свои обязательства отвечает принадлежащем ему имуществом, не будучи ответственным перед обязательствами собственника имущества.

Причины создания муниципальных унитарных предприятий

управление осуществляется единолично. То есть управляются такие учреждения одним человеком – директором. Назначает его на эту должность собственник или имеющий на это соответствующие полномочия специальный орган;

Наиболее развитыми формами контрактной системы явля­ются концессия и франчайзинг. Концессия — это договор о пе­редаче принадлежащих местным органам власти источников природных богатств, предприятий, других хозяйственных объек­тов в эксплуатацию на временный срок частным лицам или иностранным фирмам на условиях значительных инвестиций или оплаты продукцией. Данная форма организации производ­ства, предполагающая выбор концессионера, который готов производить товары и услуги на основе муниципальной собствен­ности на наиболее выгодных для местных органов власти усло­виях, стимулирует создание конкурентной среды в условиях, когда конкуренция на самом рынке невозможна или нецелесо­образна. В условиях концессии частной фирме передается от­ветственность не только за управление бизнесом, но и за финан­сирование. Муниципальные власти передают частной фирме право на строительство, эксплуатацию и управление объектов инфраструктуры на строго установленный в соответствии с до­говором срок, по истечении которого основные фонды переда­ются в общественный сектор.

Достоинства и недостатки государственной собственности

Описание: Понятие собственности и ее значение в экономической системе. Стороны отношений собственности. Виды имущества и их характеристика. Типы присвоения собственности в экономической системе. Формы собственности: собственность физических лиц и собственность юридических лиц – характеристика, преимущества и недостатки.

Любая помощь студенту и школьнику

Приватизация – это процедура, выполняющая перевод государственного имущества в частную собственность. Ей воспользоваться можно лишь однажды, и будут тщательно проверять, проходил ли её человек когда-либо. Можно осуществить приватизацию различной муниципальной собственности. Например, квартиры, дачи, гаража и т.д. Главное, чтобы состояние государственного имущества было удовлетворительным, и не нашлось причин для отказа.

Система передачи имущественных объектов из муниципального в федеральное и государственное владение РФ предусматривает обязательное согласие органа местного самоуправления на передачу такого характера. Все споры о праве на собственность имущественных объектов (о юридически обоснованном нахождении конкретного имущества во владении субъектов РФ либо в муниципальной собственности) разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

Обратите внимание! Большая часть объектов, входящих в эту группу, представляет собой муниципальные организации унитарного вида и другие предприятия местного значения. Например, это библиотеки, школы, больницы и другие учреждения.

Система собственности местного самоуправления

• в течение месяца внести в единый реестр информацию по переданным имущественным объектам в муниципальную собственность;
• в течение месяца отправить официальное письмо администрации, конкретное министерство, ведомство о том, что данное предприятие либо учреждение перешло в муниципальную собственность;
• в кратковременный срок принимать всю информацию и изменения, касающиеся муниципальных имущественных объектов.

Здесь имеет место единоличный управленец, а не коллегиальный орган, как это бывает в иных случаях. Как правило, это директор. Человека на данную должность назначает собственник или специальный орган, обладающий соответствующими полномочиями.

возможность привлечения стороннего капитала на предприятие за счет продажи долей (пакетов акций); ограниченность ответственности муниципального образования по долгам предприятия в хозяйственных обществах размером своего вклада в уставный капитал;

Что такое общественная собственность

Наиболее развитыми формами контрактной системы явля­ются концессия и франчайзинг. Концессия — это договор о пе­редаче принадлежащих местным органам власти источников природных богатств, предприятий, других хозяйственных объек­тов в эксплуатацию на временный срок частным лицам или иностранным фирмам на условиях значительных инвестиций или оплаты продукцией. Данная форма организации производ­ства, предполагающая выбор концессионера, который готов производить товары и услуги на основе муниципальной собствен­ности на наиболее выгодных для местных органов власти усло­виях, стимулирует создание конкурентной среды в условиях, когда конкуренция на самом рынке невозможна или нецелесо­образна. В условиях концессии частной фирме передается от­ветственность не только за управление бизнесом, но и за финан­сирование. Муниципальные власти передают частной фирме право на строительство, эксплуатацию и управление объектов инфраструктуры на строго установленный в соответствии с до­говором срок, по истечении которого основные фонды переда­ются в общественный сектор.

Эта разновидность позволяет юридическому и физическому лицу передоверять свои особые права кому-то другому. В данном случае можно провести аналогию с франшизой. Такие договорные отношения распространены в питании фастфуд.

Юридическая доктрина отмечает недостаток норм в законе «О концессионных соглашениях», регулирующих правомочия концедента. В связи с данным обстоятельством, в науке предложено наделить концедента следующими правами:

Полномочия концедента

Запомните: понятия аренды и концессии не идентичны. Арендуя что-либо, используют готовые объекты за определённые деньги. Концессионное соглашение основано на необходимости вложения средств в строительство или реструктуризацию уже созданного когда-то объекта, и только потом его использование ради прибыли.

• заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах:
• заверенные копии учредительных документов;
• документ, содержащий сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (реестр владельцев акций либо выписка из него или заверенное печатью юридического лица и подписанное его руководителем письмо);
• документ, который подтверждает полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица (копия решения о назначении этого лица или о его избрании) и в соответствии с которым руководитель юридического лица обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности;
• в случае, если от имени претендента действует его представитель по доверенности, к заявке должна быть приложена доверенность на осуществление действий от имени претендента, оформленная в установленном порядке, или нотариально заверенная копия такой доверенности.
• платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка (не является обязательным);
• договор о задатке в 2 экземплярах
• опись документов в 2 экземплярах.

В практике современных экономических отношений в России значительную часть рынка, кроме коммерческих компаний и организаций негосударственного сектора, занимают государственные и муниципальные органы власти.

Чем привлекательны торги по муниципальной недвижимости

Победителем конкурса или аукциона является тот участник, который предложит лучшую цену и лучшие условия по управлению и содержанию объекта недвижимости. Всем остальным участникам, после проведения конкурса и не ставшими победителями, возвращается внесенный задаток, за вычетом комиссии, связанной с расходами по проведению конкурса.