Договор аренда с правом выкупа недвижимости составить онлайн

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены. Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017).

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.

Что это такое?

Договор найма жилья с последующим выкупом заключается между гражданами, один из которых обязуется предоставить находящееся в его владении жилье второй стороне для проживания за установленную по договоренности плату. Получение юридическим лицом во временное пользование на возмездной основе жилого помещения возможно только по договору аренды (ст.671 ГК РФ).

Требования к заключению договора

Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

• вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
• в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
• пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
• надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
• соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
• содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
• возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
• в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
• нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________________________

Автор документа

• договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
• прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
• стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, контроль за содержанием и сохранностью жилищного фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.2. Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа.

4. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

6.1. За непредоставление жилых помещений в месячный срок по вине Арендодателя он уплачивает Арендатору % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

1. Собственник недвижимости обязан предоставить арендатору информацию о наличии долгов и обременений по объекту.
2. Помещение не должно входить в жилой фонд города.
3. Согласие собственника на передачу права собственности на объект при определенных условиях должно быть отмечено в соглашении.
4. Арендодатель должен обладать правом собственности на недвижимость, наличия права распоряжаться имуществом недостаточно для передачи объекта в собственность третьему лицу.
5. В соглашении необходимо указать не только размер арендных платежей, но и общую стоимость арендуемого помещения.
6. Возможность досрочного расторжения соглашения должна быть прописана в документе с указанием обстоятельств, при которых стороны приобретают такое право.
7. Договор аренды с выкупом, подразумевающий регулярную оплату арендатором платежей, может быть заключен только на условиях срочности.
8. В соглашении необходимо указать, для каких целей арендуется помещение и будет произведен его выкуп.
9. Кроме размера платежей и стоимости недвижимости, в соглашении указывается порядок внесения платежей.

Согласование условий

При оформлении сделки потребуется заключение независимого эксперта. После проведения процедуры оценки в отчете указывается стоимость объекта, на основании которой можно установить арендную плату и общую стоимость недвижимости.

Составление договора

Срок проведения регистрации составляет 10 рабочих дней с момента получения заявления, если документы подаются в Росреестр, а при обращении в МФЦ — 12 рабочих дней (пп. 5, пп.6 п.1 ст. 16 № 218-ФЗ). Госпошлина за регистрацию прав для физических лиц составляет 2000 руб., а для юридических — 22 000 руб. (пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Преимущества и недостатки

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.

• реквизиты сторон. Если речь идет о физических лицах, вносятся паспортные данные, адреса по прописке. Если одна из сторон — юридическое лицо, в соглашении должны значиться наименование, адрес, ИНН, ОГРН в точном соответствии с данными, содержащимися в ЕГРЮЛ;
• суть сделки. Если планируется аренда квартиры с последующим выкупом, эта фраза должна присутствовать в одном из пунктов. Если ее не будет, впоследствии будет сложно доказать, о чем же договаривались стороны;
• описание объекта. Указывается точный адрес, этаж, количество квадратных метров, планировка и т. д. Квартира передается с отделкой и мебелью? Вносятся точные характеристики (на основании ГК, ст. 607 (скачать)). В идеальном варианте к договору прилагаются копия техпаспорта и фотографии всех помещений;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• подтверждение, что на момент подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом квартира не является предметом судебного спора, на нее не наложен арест и иные обременения;
• описание порядка и момента передачи права собственности на недвижимость. Стандартно дата совпадает с окончанием срока действия договора аренды, но стороны могут предусмотреть и иной порядок;
• размер полной стоимости квартиры или частного дома. К расчетам лучше привлечь профессионала;
• срок действия договора;
• способ внесения и размер платежей, график. Обязательно указывается, какая часть — арендная плата (ГК РФ, ст. 614 (скачать)), какая — в счет выкупной суммы;
• условия аренды квартиры под выкуп. Собственник может запретить или разрешить передачу своего имущества в субаренду, проведение ремонтов, переделок, меняющих рыночную стоимость квартиры (ГК РФ, ст. 615 (скачать));
• ответственность сторон за неисполнение положений договора.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом

Физические лица не слишком охотно предлагают снять жилье с последующим выкупом. Как к идее относятся застройщики? Готовы ли они к тому, что потенциальные владельцы в течение многих лет будут числиться арендаторами.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

От купли-продажи

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

Бухгалтерский учет

Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

• Юридический адрес: ______________________________
• Почтовый адрес: ______________________________
• Телефон/факс: ______________________________
• ИНН/КПП: ______________________________
• Расчетный счет: ______________________________
• Банк: ______________________________
• Корреспондентский счет: ______________________________
• БИК: ______________________________
• Подпись: ______________________________

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец

• Общая полезная площадь — ____________________ кв.м.;
• Жилая площадь — _____________________________ кв.м.;
• Количество комнат _______________________________;
• Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ___________________млн. рублей.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы. Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить. Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Отличия от лизинга

• он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
• есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
• у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Необходимые документы

• пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
• у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
• если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.